Le dispositif Pinel ou Mézard

Le dispositif Pinel ou Mézard vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue.

Qui peut acheter?

La réduction d’impôt est applicable aux contribuables domiciliés hors de France ou en France, y compris dans les DOM, qui acquièrent un logement neuf, directement ou via des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de sociétés civiles immobilières (SCI).

Quel logement acheter ?

La réduction d’impôt est limitée à deux logements au plus par an par foyer fiscal.

Ouvrent droit à la réduction d’impôt les logements rénovés à neuf, réhabilités et les locaux transformés mais aussi les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, répondant à des exigences de performance énergétique (BBC 2005, RT 2012, BBC Rénovation 2009, HPE Rénovation 2009).

Sont éligibles à cet avantage fiscal, les logements situés dans communes classées en zones A bis, A et B1, ainsi que dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense y compris les 8 ans précédant l’, acquisition (vente notariée) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Les logements situés dans les communes en zone B2 et C agréées par arrêté du préfet de région, bénéficient également de la réduction d’impôt s’ils font l’objet d’une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2017 et d’une acquisition (vente notariée) au plus tard le 15 mars 2019.

Quelles obligations?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui, pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans.

Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Les logements acquis depuis le 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant ou un descendant (hors foyer fiscal).

Il peut être loué à un organisme, public ou privé, pour être sous- loué, sous réserve du respect des conditions posées par la loi et dès lors que l’organisme ne fournit pas de prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Duflot/Pinel/Mézard » le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à louer le bien en respectant un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement du loyer (cf. tableaux ci-après).

Le non-respect de ces obligations donne lieu à une reprise de la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle intervient le manquement

Le plafonnement des loyers

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m2.

Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 + 19/ S), où S désigne la surface.

Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués.

Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.

Le loyer retenu doit tenir compte des plafonds de loyers susvisés et du marché locatif du lieu de situation du bien. Renseignez-vous auprès de votre vendeur.

Le plafonnement des ressources des locataires

Quels sont les avantages?

Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition du(des) logement(s) et est défini en fonction de la durée de la période d’engagement de location.
Le montant total du (des) investissement(s) est plafonné à 300 000 €/an/contribuable sous réserve du respect d’un plafond de prix de vente (non désactivant pour le calcul de la réduction d’impôt) fixé à 5 500 €/m2 de surface habitable.

Ex. 1 : Un couple achète un logement de 50m2 à 4 000€/m2 pour un montant de 200 000 €.
En cas d’engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôts Pinel

  • 200 000 € x 2% = 4 000 €/an pendant 9 ans
  • puis de 200 000€ x 1% = 2 000 €/an de la 10e à la 12e année.


Ex. 2 : Un couple achète un logement de 30m2 à 6 000€/m2 pour un montant de 180 000 €.
Plafonné à 5 500€/m2, l’assiette de la réduction d’impôt sera de 5 500€ x 30 m2 = 165 000 €.
En cas d’engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôts Pinel

  • 165 000 x 2% = 3 300€/an pendant 6 ans

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible.

Le plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt « Duflot/Pinel/Mézard » entre dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € Si vous bénéficiez d’autres réductions d’impôts (garde d’enfants, autres investissements, …), renseignez-vous auprès de votre vendeur.

Le prélèvement à la source

Une avance de 60% calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée au plus en mars 2020 sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé à l’été 2020.

Points de vigilance

De manière générale votre attention est attirée sur le fait que l’équilibre économique de votre opération dépend :

Du marché locatif : vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire, ou pas de locataire au niveau de loyer escompté, ou si votre locataire est en impayé.

Des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue desa location : vos charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex. : garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).

De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

L’avantage fiscal est subordonné au respect de conditions :

  • Des conditions d’éligibilité du bien acquis
  • Des exigences en termes de localisation (communes éligibles)
  • Des exigences en termes de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009).
  • Pendant la durée de votre engagement de location : (6, 9 ou 12 ans) le logement :
    • doit être loué nu (non meublé)
    • de manière continue : la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois
    • doit être destiné à la résidence principale du locataire
    • doit être loué à des personnes respectant des plafonds de ressources du logement intermédiaire
    • doit être loué dans le respect de plafonds de loyers du logement intermédiaire
    • doit être loué à un locataire qui ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
    • ne doit pas être occupé ou vendu par le bailleur
    • doit être achevé dans les 30 mois suivant la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition

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