Louer son logement meublé ou vide ?
Afin de vous aider à faire un choix, nous allons vous décrire les avantages et les inconvénients de ces deux types de location.
Ce comparatif ne concerne pas les logements acquis avec le bénéfice du dispositif fiscal PINEL.
La rentabilité: des loyers plus élevés en location meublée
Au vu des loyers plus élevés, la location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location nue. Cependant, les contraintes liées à la location meublée tels que le changement de locataire plus fréquent et les frais d’entretien plus couteux sont à prendre en considération.
Le loyer d’un meublé peut dépasser de 20 % celui d’un logement loué nu, ce qui assure une rentabilité plus intéressante.
Néanmoins, il faut intégrer à cet investissement le coût de l’ameublement et anticiper les vacances locatives entre deux signatures de baux. La demande porte principalement sur des logements de petites tailles et en particulier s’ils sont situés à proximité d’écoles ou d’universités telle que la résidence Origami.
Dans les villes concernées par l’encadrement des loyers c’est à dire des territoires en zone tendue comme la Ville de Caen, les propriétaires qui bénéficient du statut LMNP doivent comme les autres bailleurs se plier à la règle : Le montant du loyer déterminé lors de la prise à bail d’un locataire ne peut pas être plus élevé que celui exigé du précédent locataire (sauf si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois). L’acquéreur pourra toutefois augmenter le loyer pour le faire correspondre avec les prix du marché, s’il est manifestement sous-évalué, et à condition de respecter des critères de performance énergétique.
La fiscalité, le point fort de la location meublée
En complément de la souplesse contractuelle en faveur de la location meublée, la fiscalité peut être également plus avantageuse que celle de la location nue.
Location meublée
Les recettes locatives d’un bien meublé seront imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme c’est le cas pour un logement vide.
Si les revenus locatifs des propriétaires ne dépassent pas 72 600 € par an et 50% des revenus globaux, le bailleur aura le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Dans ce cas deux possibilités :
– Le régime micro-BIC*
– Le régime dit de bénéfice réel
Location non meublée
Les revenus issus d’une location vide sont assimilés à des revenus fonciers. Selon ces revenus, le régime diffère.
Deux cas de figure sont possibles :
– Le micro foncier – (Inférieur à 15 k€) donne le droit à un abattement de 30% sur les revenus locatifs.
– Le régime réel – (Supérieur à 15 K€) quant à lui, permet de déduire des charges telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou encore l’assurance.
On retient donc que les deux systèmes de location ont des points forts et des points faibles. Bien que la location non meublée offre plus de stabilité grâce à une rotation moins fréquente des locataires, la location meublée quant à elle peut s’avérer plus rentable et plus avantageuse fiscalement.
Quels équipements sont obligatoires pour une location meublée ?
Afin qu’un logement soit considéré comme meublé et être loué comme tel, le locataire doit pouvoir s’installer sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles et disposer des éléments indispensables à la vie quotidienne en dehors de ses effets personnels.
Liste des meubles obligatoires pour une location meublée :
- literie avec couette ou couverture
- volets ou rideaux dans les chambres
- plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température
maximale de – 6 °C - vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine
- table et sièges
- étagères de rangement
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière pour du carrelage…).
